SCPI AVIS

SCPI : Notre avis en 2024

Les Soci√©t√©s Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est un v√©hicule d’investissement collectif qui acquiert et g√®re un patrimoine immobilier professionnel .

Les SCPI sont devenues une composante majeure de l’investissement immobilier en France. En permettant d’investir dans l’immobilier d’entreprise sans les contraintes de la gestion locative directe. Les SCPI offrent une solution attrayante pour ceux cherchant √† diversifier leur patrimoine.

Cet article vise à fournir des conseils pour naviguer dans le monde des SCPI et réussir son investissement en 2024. Il est basé sur notre avis pour les SCPI en 2024. Nous

Comprendre les SCPI

Les SCPI, aussi appel√© ¬ę¬†pierre-papier¬†¬Ľ, permettent d’investir dans un portefeuille diversifi√© d’actifs immobiliers.

Comment ça marche?

Les investisseurs fournissent des fonds, qui peuvent √™tre plus ou moins importants, pour acqu√©rir des parts de la SCPI √† un prix de souscription d√©termin√©. En faisant cela, ils peuvent ainsi recevoir un rendement en fonction de leurs parts. La SCPI investit dans l’immobilier avec les fonds collect√©s et g√®re tous les aspects de la gestion immobili√®re.

Les SCPI se distinguent d’un projet immobilier classique par leurs caract√©ristiques sp√©cifiques :

  • Gestion immobili√®re : La SCPI assure toute la gestion immobili√®re, appuy√©e par des professionnels de l’immobilier, de la gestion et de la location immobili√®re. Les investisseur ont juste √† acheter des part de SCPI.
  • Accessibilit√© : L’achat de parts d’une soci√©t√© est tr√®s accessible, contrairement √† l’investissement immobilier classique. Ce dernier n√©cessite d’investir des sommes importantes, comme l’achat d’une propri√©t√© enti√®re.
  • Liquidit√© : Une part dans une SCPI est th√©oriquement plus liquide qu’une op√©ration immobili√®re classique. L’achat d’une propri√©t√© n√©cessite sa revente pour retrouver sa liquidit√©.Les SCPI propose th√©oriquement de pouvoir racheter les parts des investisseurs.
  • Revenus : Le client re√ßoit un rendement sous forme de dividendes √† une date pr√©alablement d√©termin√©e, ( mensuelle ou trimestrielle ) .

Les diff√©rents types de SCPI 

L’univers des SCPI est riche et diversifi√©, propose divers choix aux investisseurs bas√©s sur leurs objectifs, dur√©e d’investissement et tol√©rance au risque.

LES Types de SCPI

Il existe trois grandes catégories de SCPI :

  • SCPI de rendement : Constituent ka cat√©gorie la plus courante. Elles investissent dans l’immobilier d’entreprise( Bureaux , commerces, entrep√īts, etc.) pour objectifs de distribuer un revenu r√©gulier √† leurs associ√©s. Le rendement, g√©n√©ralement per√ßu sous forme de dividendes , ces dividendes proviennent des loyers per√ßus, apr√®s d√©duction des frais de gestion.

Ce type de SCPI attire les investisseurs cherchant des revenus complémentaires, dépendant de la gestion et de la conjoncture économique.

  • SCPI fiscales : ont √©t√© con√ßues pour offrir aux investisseurs des avantages fiscaux sp√©cifiques, en contrepartie de certaines contraintes d’investissement et de d√©tention. Elles se subdivisent en plusieurs cat√©gories, en fonction du dispositif fiscal auquel elles se rattachent : Malraux, Pinel, ou encore Monument Historique.

L’objectif principal n’est pas tant la recherche de rendement imm√©diat, mais plut√īt la r√©duction d’imp√īt sur le revenu. En contrepartie, les investisseurs doivent s’engager √† conserver leurs parts pour une dur√©e minimale, souvent de plusieurs ann√©es.

  • SCPI de plus-value : Moins r√©pandues, les SCPI de plus-value ciblent la r√©alisation de gains √† la revente des biens immobiliers. Elles misent sur l’appr√©ciation du capital investi √† moyen ou long terme, plut√īt que sur la distribution r√©guli√®re de revenus.

Cette stratégie implique un choix de biens immobiliers à fort potentiel de valorisation . Par exemple: dans des zones en développement ou à la suite de travaux de rénovation.

L’objectif est de r√©aliser une plus-value √† la cession de, ce qui peut √™tre plus al√©atoire que les revenus r√©guliers de rendement. Cela requiert une vision √† plus long terme.

Pourquoi les SCPI attirent-elles les investisseurs ?

Les Soci√©t√©s Civiles de Placement Immobilier (SCPI) attirent un nombre croissant d’investisseurs pour diverses raisons, li√©es √† leurs caract√©ristiques uniques. Ces caract√©ristiques offrent des avantages consid√©rables dans le cadre d’une strat√©gie d’investissement immobilier. Voici les principales raisons de leur popularit√© :

Accessibilité et simplicité :

Les SCPI d√©mocratisent l’investissement immobilier. Contrairement √† l’acquisition directe de biens immobiliers, qui n√©cessite souvent un capital important et des connaissances en gestion locative. Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec des montants bien plus r√©duits.

De plus, elles offrent une simplicit√© de gestion appr√©ci√©e : c’est la soci√©t√© de gestion qui s’occupe de toute la gestion locative. Cela inclut les travaux, la recherche de locataires, etc. L’investisseur est ainsi lib√©r√© des contraintes op√©rationnelles.

Diversification du patrimoine

Investir dans une SCPI permet de diversifier son patrimoine. En effet, les capitaux collectés sont investis dans un large éventail de biens immobiliers (bureaux, commerces, logistiques, etc.), répartis géographiquement et sectoriellement.

Cette diversification contribue √† r√©duire le risque global de l’investissement, puisqu’elle ne d√©pend pas de la performance d’un seul bien ou march√©.

Potentiel de rendement attractif

Les SCPI sont r√©put√©es pour offrir un potentiel de rendement attractif, souvent sup√©rieur √† celui des placements traditionnels. (les livrets d’√©pargne ou l’assurance-vie en fonds euros). Ce rendement provient des loyers per√ßus, distribu√©s sous forme de dividendes apr√®s d√©duction des frais de gestion.

Bien que le rendement passé ne préjuge pas des performances futures, les SCPI ont historiquement démontré leur capacité. Elles génèrent des revenus réguliers pour leurs associés

Mutualisation des risques

L’investissement via SCPI permet une mutualisation des risques locatifs et immobiliers. En effet, en d√©tenant des parts d’une SCPI, l’investisseur poss√®de indirectement une fraction de l’ensemble du patrimoine g√©r√© par la SCPI. Cela signifie que les risques sont r√©partis sur un grand nombre de biens et de locataires, r√©duisant l’impact d’√©ventuels d√©fauts de paiement. Ceci att√©nue aussi les cons√©quences des vacances locatives sur le rendement global.¬†¬Ľ

La plus-value à long terme

Outre le rendement imm√©diat sous forme de dividendes, les SCPI offrent √©galement une perspective de plus-value √† long terme. En effet, si les biens immobiliers du portefeuille de la SCPI s’appr√©cient au fil du temps, la valeur des parts peut augmenter. Cela permet aux investisseurs de r√©aliser une plus-value en cas de revente de leurs parts.

Avantages fiscaux

Certaines SCPI, notamment ¬ę¬†les SCPI fiscales¬†¬Ľ, offrent des avantages fiscaux int√©ressants . Des r√©ductions d’imp√īt sur le revenu dans le cadre de dispositifs tels que Pinel, Malraux, ou encore Monuments Historiques. Ces avantages peuvent repr√©senter un attrait suppl√©mentaire pour les personnes cherchant √† optimiser leur fiscalit√© tout en investissant dans l’immobilier.

SCPI inconvénients :

Bien que les SCPI disposent de multiples avantages, il est n√©cessaire d’√©tudier attentivement les risques et inconv√©nients associ√©s √† ce type d’investissement. Comme tout placement, les SCPI pr√©sentent des d√©fis et de points de vigilance que l’investisseur doit prendre en consid√©ration avant de s’engager. Voici les principaux inconv√©nients et risques li√©s aux SCPI :

Liquidité des parts :

L’un des inconv√©nients majeurs des SCPI concerne la liquidit√© des parts. Contrairement √† des placements comme les actions ou les obligations. Ce qui peuvent √™tre vendues rapidement sur les march√©s financiers, la revente des parts de SCPI peut prendre du temps.

Bien que certaines sociétés de gestion proposent des services de revente, le processus peut être plus long. Le prix de revente peut varier en fonction de la conjoncture du marché immobilier et de la demande pour la SCPI concernée.

Fluctuation des rendements :

Les rendements des SCPI, bien qu’attrayants, ne sont pas garantis et peuvent fluctuer en fonction de divers facteurs. Ces facteurs incluent les variations du march√© immobilier, les taux d’occupation des biens, ou encore les √©volutions r√©glementaires affectant le secteur immobilier.

Ces fluctuations peuvent affecter la capacit√© de la SCPI √† distribuer des dividendes et, par cons√©quent, impacter le rendement pour l’investisseur.

Frais et commissions :

Les SCPI sont associ√©es √† des frais non n√©gligeables, tels que les frais de souscription, qui peuvent atteindre jusqu’√† 10% du montant investi. Cela r√©duit d’autant le capital. √Ä cela s’ajoutent les frais de gestion annuels, pr√©lev√©s sur les revenus locatifs, qui peuvent impacter le rendement net per√ßu par les investisseurs.

Risque de concentration

Bien que les SCPI offrent une mutualisation des risques gr√Ęce √† la diversification de leur patrimoine immobilier. Certains investissements peuvent se retrouver concentr√©s dans des secteurs ou zones g√©ographiques sp√©cifiques. Cela expose les investisseurs √† des risques li√©s √† ces march√©s particuliers.

Il est donc important de bien comprendre la strat√©gie d’investissement de la SCPI et la composition de son portefeuille avant de s’engager.

Impact fiscal

Les revenus per√ßus sont soumis √† l’imp√īt sur le revenu dans la cat√©gorie des revenus fonciers pour les personnes r√©sidant en France. Ce qui peut entra√ģner une imposition significative, en particulier pour les tranches d’imposition √©lev√©es.

De plus, les plus-values r√©alis√©es lors de la revente des parts sont √©galement imposables. Ce qui peut r√©duire la rentabilit√© nette de l’investissement.

Risque de marché

Les SCPI sont directement impact√©es par l’√©volution du march√© immobilier. Une baisse des prix de l’immobilier ou une hausse des taux d’int√©r√™t peut impacter la valeur des biens immobiliers d√©tenus par la SCPI. Par cons√©quent, cela peut √©galement impacter la valeur des parts d√©tenues par les investisseurs.

Comment formuler son avis sur les SCPI ?

Avant d’envisager d’investir dans une Soci√©t√© Civile de Placement Immobilier (SCPI), vous devez prendre en compte plusieurs √©l√©ments. Ces √©lements, vous guideront votre d√©cision vers une SCPI en particulier. Pour ce faire, il doit rassembler le maximum d’informations sur ses objectifs d’investissement, ainsi que sur les SCPI et leurs caract√©ristiques.

Voici un guide des étapes à suivre pour se forger une opinion sur les SCPI :

Se fixer des objectifs 

Avant tout, il est important de conna√ģtre la raison pour laquelle vous investissez. Cette r√®gle est particuli√®rement pertinente dans le cas d’une op√©ration pierre-papier. Les SCPI peuvent √™tre de rendement, de fiscalit√©, ou de plus-value.

Le choix d√©pend de l’objectif de l’investissement. Voulez-vous gagner de l’argent en revendant? Ou profiter des avantages fiscaux de l’immobilier? Ou simplement obtenir des revenus r√©guliers?

De plus, il est toujours n√©cessaire d’effectuer un arbitrage entre rendement et risque. Les soci√©t√©s de placement communiquent g√©n√©ralement bien sur les risques encourus et le rendement qu’elles pr√©voient d’offrir √† leurs investisseurs. Il faut √™tre conscient de sa capacit√© √† faire face aux baisses de valeur, ou aux rendements √† la baisse.

S’informer sur les SCPI

Apr√®s avoir d√©fini vos objectifs financiers et les risques associ√©s, il est temps de mener des recherches sur les SCPI. Ces recherches doivent correspondre aux objectifs pr√©alablement √©tablis. De nombreuses informations sont facilement accessibles sur Internet, g√©n√©ralement directement sur le site de l’acteur concern√©.

Analyser la société de placement

Pour chaque SCPI dans laquelle une op√©ration est susceptible d’√™tre effectu√©e, il est n√©cessaire d’analyser diff√©rents crit√®res qui d√©montrent la qualit√© de l’acteur :

  • L’exp√©rience de la SCPI
  • La r√©putation
  • L’historique des investissements
  • L’expertise
  • La transparence de l’information

Analyser les biens du portefeuille

Il est essentiel d’identifier les types de biens pr√©sents dans le patrimoine de la SCPI. Cela permet de comprendre le degr√© de diversification de votre placement. Il faut tenir compte de plusieurs facteurs pour les biens, tels que leur emplacement en ville, √† la campagne ou dans d’autres pays. En outre, la nature du bien, qu’il s’agisse de biens commerciaux, r√©sidentiels, industriels ou autres, joue √©galement un r√īle pr√©pond√©rant.

En effet, chaque type de bien a un rendement et un risque sp√©cifiques qui peuvent affecter la performance globale de votre placement. Tous ces √©l√©ments doivent √™tre pris en consid√©ration lors du choix de la SCPI afin d’optimiser votre investissement immobilier.

S’informer sur les performances passées

L’historique financier de la SCPI est crucial. Il est essentiel de comprendre les notions de taux de distribution et de plus-values immobili√®res. Cela permet d’appr√©hender l’avantage financier qu’un investissement pierre-papier peut offrir.

Bien que les résultats passés ne garantissent pas les performances futures, ils fournissent de nombreuses informations sur la qualité du rendement.

Tenir compte des frais et des commissions

Les soci√©t√©s de placement imposent g√©n√©ralement des frais de souscription qui varient en fonction du montant de l’investissement effectu√©. Une commission peut √©galement √™tre pr√©lev√©e lors de la revente d’une part de la soci√©t√©. Ces frais varient selon la SCPI, et peuvent parfois √™tre tr√®s √©lev√©s, r√©duisant ainsi le rendement final.

C’est seulement apr√®s avoir franchi toutes ces √©tapes que vous trouverez la SCPI parfaitement adapt√©e √† votre situation financi√®re et √† vos objectifs.

Les indicateurs clés à considérer pour faire votre choix

  • Le taux de distribution

Il est probablement l’indicateur le plus surveill√© par les investisseurs. Il exprime en pourcentage la repr√©sentation des dividendes distribu√©s par rapport au prix de la part. Plus il est √©lev√©, plus le rendement propos√© par la soci√©t√© de placement est int√©ressant. Il doit √™tre interpr√©t√© en fonction du risque des investissements dans le patrimoine de la SCPI.

  • Le taux d’occupation financier

Cet indicateur est √©galement tr√®s important car il informe sur la qualit√© de gestion de la soci√©t√© de placement. Il r√©v√®le l’ampleur de la vacance locative, c’est-√†-dire le nombre de logements inoccup√©s.

Un investisseur cherchant √† maximiser son rendement percevra une faible occupation financi√®re comme un risque. En effet, cela signifie que le potentiel maximal de rendement n’est pas atteint. L’investisseur peut alors constater une irr√©gularit√© des loyers, et donc de ses revenus.

  • La capitalisation de l‚Äôacteur

La capitalisation d’une SCPI, qui est le produit du prix d’une part par le nombre de parts, informe sur la solidit√© financi√®re. Elle r√©v√®le aussi la taille de la SCPI.

Une plus grande capitalisation chez une soci√©t√© de placement indique qu’elle dispose de ressources financi√®res importantes. Cela lui permet de diversifier ses investissements et de g√©rer son patrimoine immobilier plus efficacement.

Les top 5 SCPI en 2024

TOP 5 des SCPI en 2024

Notre Avis sur les plateformes de placement des SCPI

 Pierval Sant√©

Pierval Sant√© est une SCPI sp√©cialis√©e dans les actifs immobiliers d√©di√©s √† la sant√©. Avec un capital variable, elle a atteint une capitalisation de 1‚ÄĮ385‚ÄĮ802‚ÄĮ850 euros au 31 d√©cembre 2020.

Elle offre un investissement responsable en contribuant √† la Fondation ICM (Institut du Cerveau et de la Moelle √Čpini√®re). Le taux de distribution sur valeur de march√© (TDVM) a atteint 4,80 % en 2021.

Notre avis sur la SCPI Pierval Sant√© est g√©n√©ralement positif. Elle convient parfaitement aux petits investisseurs qui commencent √† constituer leur patrimoine immobilier. Ceci est possible avec une part √† 200 ‚ā¨ et une souscription minimale de 5 parts.

Activimmo

Activimmo, une SCPI √† capital variable, pr√©sente un encours de plus de 260 millions d’euros. ¬ę¬†Elle vous offre l’opportunit√© de constituer un patrimoine immobilier locatif dans le secteur tertiaire. Cela concerne principalement des locaux d’activit√©s, d’entrep√īts, de messagerie et de logistique. Avec un taux de distribution sur valeur de march√© (TDVM) de 6,02 % en 2021.

Notre avis sur cette SCPI Activimmo et sa rentabilité est positif. Si vous gardez le produit pendant 8 ans, le risque est de 3, ce qui est raisonnable pour faire fructifier votre argent.

Primovie

Primovie est √©galement une SCPI √† capital variable. Elle est d√©di√©e √† l’immobilier tertiaire et r√©sidentiel dans les secteurs de la sant√© et de l’√©ducation. Permettant de diversifier votre investissement.

Sa capitalisation s’√©l√®ve √† 4 236,76 millions d’euros et pr√©sente un risque de niveau 3.

En 2021, le taux de distribution sur valeur de march√© (TDVM) est de 4,60 %. Avec une souscription minimale de 2 030 ‚ā¨, soit 10 parts √† 203 ‚ā¨, elle est √©galement id√©ale pour commencer √† capitaliser.

À notre avis, cette SCPI Primovie est rassurante en raison de sa forte capitalisation et de sa diversification géographique.

Notre avis sur les différentes méthodes de détention de SCPI

Détention en direct

La d√©tention en direct des parts de SCPI est la forme la plus courante. Elle convient particuli√®rement aux investisseurs souhaitant b√©n√©ficier de revenus compl√©mentaires r√©guliers et potentiellement imposables en tant que revenus fonciers. Cette m√©thode offre une transparence totale sur les actifs d√©tenus et les rendements distribu√©s. Cependant, elle implique une fiscalit√© sur les revenus per√ßus qui peut s’av√©rer cons√©quente pour les tranches marginales d’imposition √©lev√©es.

D√©tention via l’assurance-vie

L’investissement en parts de SCPI peut se faire au travers d’un contrat d’assurance-vie.

Cette m√©thode pr√©sente l’avantage d’une fiscalit√© all√©g√©e sur les revenus g√©n√©r√©s. Elle offre √©galement un avantage sur les plus-values √† terme, gr√Ęce au cadre fiscal de l’assurance-vie. De plus, elle permet de b√©n√©ficier de la liquidit√© associ√©e au contrat d’assurance-vie, facilitant les rachats partiels ou totaux.

N√©anmoins, tous les contrats d’assurance-vie ne proposent pas cette option et les choix de SCPI peuvent √™tre limit√©s. Les frais de gestion associ√©s au contrat et √† la d√©tention des SCPI peuvent √©galement r√©duire le rendement.

Démembrement de propriété

Le d√©membrement de propri√©t√©, qui s√©pare l’usufruit du droit de percevoir les revenus de la nue-propri√©t√©, offre des perspectives int√©ressantes. Cela est notamment vrai en termes de transmission patrimoniale et d’optimisation fiscale.

L’acquisition de la nue-propri√©t√© permet de se constituer un patrimoine immobilier √† un co√Ľt r√©duit. Cela se fait sans fiscalit√© sur les revenus pendant la dur√©e du d√©membrement.

√Ä l’issue de cette p√©riode, le nu-propri√©taire r√©cup√®re la pleine propri√©t√© des parts sans frais suppl√©mentaires. Cette strat√©gie requiert une vision √† long terme et une bonne planification successorale.

Investissement via une société civile

L’investissement en SCPI peut aussi se faire par l’interm√©diaire d’une soci√©t√© civile, telle qu’une Soci√©t√© Civile Immobili√®re (SCI).

Cette structure juridique peut √™tre pertinente pour les investisseurs souhaitant mutualiser leur investissement avec d’autres associ√©s. Ou pour organiser plus finement la gestion et la transmission de leur patrimoine immobilier.

Les gains de SCPI dans SCI sont tax√©s comme les soci√©t√©s de personnes. Cela offre des possibilit√©s d’optimisation fiscale, notamment par l’affectation des revenus aux associ√©s en fonction de leur situation fiscale individuelle.

En conclusion

Les SCPI repr√©sentent une opportunit√© d’investissement immobilier accessible et potentiellement rentable. Cependant, une d√©marche inform√©e, consid√©rant √† la fois les avantages et les inconv√©nients, est essentielle. L’accompagnement par un professionnel peut enrichir votre strat√©gie d’investissement et maximiser vos chances de succ√®s.

Les SCPI, dans le contexte de 2024, demeurent une option d’investissement √† consid√©rer pour ceux qui cherchent √† diversifier leur patrimoine. Elles visent √† chercher √† g√©n√©rer des revenus compl√©mentaires.

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