Le Guide complet du crowdfunding immobilier pour les investisseurs

Dans un monde où les opportunités d’investissement se diversifient, le crowdfunding immobilier apparaît comme une option attrayante pour les investisseurs de tous horizons. Ces méthodes innovantes offrent une nouvelle perspective sur l’investissement immobilier, rendant l’accès à ce marché traditionnellement fermé plus ouvert et flexible. Cet article vous guide à travers le crowdfunding, en dévoilant ses avantages et ses inconvénients, tout en analysant les perspectives de rendement et les aspects fiscaux.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding, également appelé « financement participatif », est une stratégie d’investissement collective. Elle permet à plusieurs investisseurs de financer ensemble des projets immobiliers. Cette méthode ouvre la porte à des projets d’envergure, même pour ceux disposant de capitaux limités.


Dans le cadre du crowdfunding immobilier, on collecte généralement des fonds pour financer des projets menés par des promoteurs immobiliers ou des marchands de biens. Parmi les projets fréquemment financés, on retrouve :

  • La promotion de projets immobiliers divers (résidences, bureaux, commerces, etc.).
  • La rénovation ou la transformation de propriétés existantes.
  • La construction verticale (surélévation) d’immeubles.
  • La vente par lots individuels de grands biens immobiliers (vente à la découpe).
  • Les financements sont apportés collectivement dans les prêts hypothécaires.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

On distingue 3 types d’acteurs principaux dans le financement participatif :

L’Investisseur immobilier

Que vous soyez un particulier ou une entité corporative, votre participation en tant qu’investisseur est primordiale. Vous apportez les fonds nécessaires au projet, contribuant ainsi à sa concrétisation. L’avantage majeur du crowdfunding réside dans la possibilité d’investir des montants accessibles, souvent compris entre 100 et 1000 euros, permettant ainsi à un large public d’entrer dans l’arène de l’investissement immobilier.

Le Promoteur ou marchand de biens

Pivot de l’opération, le promoteur est celui qui initie, planifie et exécute le projet immobilier. Son objectif ? Financer son projet grâce à la force collective du crowdfunding. De la sélection du site à la livraison du projet, le promoteur assure une gestion complète, garantissant ainsi la qualité et la viabilité du projet.

La Plateforme de Crowdfunding Immobilier

Véritable trait d’union entre investisseurs et promoteurs, la plateforme de crowdfunding immobilier offre une vitrine aux projets et simplifie les interactions et transactions. Elle joue un rôle crucial en fixant les modalités de financement en accord avec le promoteur et en réalisant souvent une due diligence pour assurer la sécurité des investissements. Cette étape de vérification préalable est essentielle pour garantir la transparence et la fiabilité des projets proposés.

Avantages du Crowdfunding Immobilier

Accessibilité à l’investissement immobilier : le crowdfunding immobilier rend l’investissement plus abordable. Avec des contributions possibles à partir de quelques centaines d’euros, il s’ouvre à un public plus large par rapport aux méthodes traditionnelles qui exigent des investissements plus importants.

Diversification du portefeuille : investir dans l’immobilier via le crowdfunding permet de diversifier son portefeuille d’investissement, réduisant ainsi le risque global.

Potentiel de rendement élevé : les projets de crowdfunding offrent souvent des rendements attractifs, supérieurs à ceux des placements traditionnels tels que les livrets d’épargne ou les fonds obligataires.

Impact social et économique positif : en finançant des projets immobiliers locaux ou à fort impact social, les investisseurs contribuent directement au développement économique et à l’amélioration des communautés.

Inconvénients du Crowdfunding Immobilier

Risque de perte de capital : comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte un risque de perte. Les projets peuvent échouer ou ne pas générer les rendements attendus.

Liquidité limitée : les investissements en crowdfunding sont souvent illiquides. Il est presque impossible de revendre sa part avant la fin du projet.

Dépendance aux tendances du marché immobilier : les rendements du crowdfunding immobilier sont étroitement liés aux fluctuations du marché immobilier, ce qui peut augmenter le risque en période de baisse du marché.

Complexités réglementaires et fiscales : le cadre réglementaire et fiscal du crowdfunding immobilier peut être complexe et varier selon les régions.

Rentabilité et Risques : Généralement, le crowdfunding immobilier offre un rendement brut compris entre 8 et 12 %. On calcule ce rendement en divisant les intérêts que perçoit l’investisseur par le montant de son investissement, mais cela s’accompagne de risques potentiellement plus élevés.

Diversification du portefeuille : plus sensible aux risques liés à la nature des projets individuels et à leur réalisation.

Gestion de la liquidité : avec une liquidité moindre, les fonds investis étant parfois bloqués pendant la durée du projet et non récupérables même en cas d’urgence jusqu’à la fin de la durée déterminée.

Accessibilité et Flexibilité : investissements plus accessibles (à partir de quelques centaines d’euros).

Flexibilité de l’opération : permet une implication plus active dans la sélection des projets, mais nécessite aussi une surveillance constante des projets sélectionnés.

le Crowdfunding Immobilier

Comprendre le Rendement du Crowdfunding Immobilier


Généralement, le rendement brut du crowdfunding immobilier se situe entre 8 et 12%. On le calcule en divisant les intérêts que l’investisseur perçoit par le montant de son investissement.

Facteurs influant les intérêts proposé en Crowdfunding

La durée du projet : les projets de courte durée offrent généralement un rendement plus élevé que les projets de longue durée. En effet, les investisseurs bénéficient d’une rémunération plus rapide et d’un effet de levier sur la durée.

Le type de projet : les projets de construction neuve sont souvent plus rentables que les projets de rénovation, en raison de la plus-value potentielle liée à l’augmentation des prix de l’immobilier.

La localisation : les projets situés dans des zones à fort potentiel de croissance immobilière peuvent offrir des rendements plus élevés, grâce à la valorisation des biens immobiliers dans ces secteurs.

Exemple Pratique

Par exemple, supposons que vous investissiez 10 000 euros dans un projet de crowdfunding immobilier d’une durée de 2 ans. Le taux de rendement du projet est de 10% brut/an. Au terme du projet, vous aurez reçu 2 000 euros d’intérêts. Le rendement de votre investissement est donc de 2 000 / 10 000 * 100 = 20%.

Le rendement du crowdfunding immobilier est un rendement brut. Il n’a pas encore été soumis aux impôts. Le rendement net, c’est-à-dire le rendement après impôts, est généralement inférieur au rendement brut/.


En France, l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers soumet les intérêts des investissements en crowdfunding immobilier. Le taux d’imposition est de 30%.

Simplifiez votre fiscalité avec la Flat tax

Les revenus générés par les investissements français en crowdfunding sont soumis à une taxe de 30%.

Ce taux d’imposition correspond à la Flat Tax, une règle fiscale qui simplifie le calcul des impôts sur les revenus financiers. Également connue sous le nom de Prélèvement Forfaitaire Unique, cette taxe signifie concrètement que vous payez un pourcentage fixe d’impôts sur vos gains, quel que soit le montant que vous avez gagné.

Les garanties et sûretés du crowdfunding immobilier

Malgré les nombreux risques liés aux placements en crowdfunding immobilier, différentes garanties peuvent être mises en place pour protéger l’investisseur :

  • L’hypothèque est l’une des garanties les plus courantes dans le crowdfunding immobilier. Elle permet à l’investisseur de se couvrir contre un défaut de paiement de l’opérateur. En effet, elle permet à la plateforme de crowdfunding de saisir un bien immobilier de l’opérateur. Dans ce cas (qui aura été établi au préalable), et de rémunérer les investisseurs sur ce bien hypothéqué.
  • La fiducie est une garantie permettant de transférer la propriété d’un bien à un fiduciaire en cas de défaut de paiement de l’opérateur. Similaire à une hypothèque, les investisseurs seront ensuite remboursés via la vente de ce bien, par exemple. Moins répandue que l’hypothèque, elle offre cependant des avantages similaires et davantage de sécurité pour l’investisseur.
  • La caution est une garantie dans laquelle un tiers (le garant) se porte garant du promoteur. Il sera responsable du remboursement du prêt en cas de défaut de paiement. Il existe 2 types de caution : la caution simple avec un garant et la caution solidaire avec plusieurs garants.

L’aval de la plateforme de Crowdfunding

Cette garantie, également appelée « double signature », oblige l’opérateur à obtenir l’aval de la plateforme de crowdfunding avant d’engager des dépenses. Cela offre une garantie à l’investisseur quant à la nature des coûts relatifs au projet et permet de s’assurer qu’ils seront exclusivement engagés pour sa réalisation.

Comparaison avec l’investissement fractionné

L’investissement fractionné présente de nombreuses caractéristiques communes avec le crowdfunding immobilier.

La différence majeure concerne la plus-value immobilière. En investissant en crowdfunding, un investisseur connaît déjà le rendement potentiel de son investissement, qui est fixe. Le rendement peut finalement être plus faible si l’opération se passe mal, mais il ne sera jamais plus élevé.

En revanche, en investissant en investissement fractionné, l’investisseur a également accès à la plus-value à la revente. L’investisseur en investissement fractionné devient ainsi un propriétaire indirect, plus exposé, mais maximisant son gain potentiel.

Il est crucial de mener des recherches approfondies sur la plateforme de crowdfunding immobilier avant de s’engager. Il est essentiel d’examiner attentivement les antécédents, la réputation et la réglementation de la plateforme. De plus, il est important de comprendre les termes du projet, les objectifs de rendement et les risques potentiels avant d’investir. Si nécessaire, consultez un conseiller financier ou un professionnel de l’investissement pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation financière et de vos objectifs d’investissement.

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