Fiscalité SCPI : ce qui faut retenir avant d’investir

L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) attire de plus en plus de particuliers. Particulièrement ceux qui sont à la recherche de rendements attractifs ou d’une source de revenus complémentaires. Ce type d’investissement offre l’opportunité de participer au marché de l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens.

Toutefois, leur fiscalité peut paraître complexe et nécessite une maîtrise complète pour optimiser son retour sur investissement.

Face à cette complexité, comment peut-on naviguer efficacement dans la fiscalité des SCPI pour en tirer le meilleur parti ? Cet article propose de répondre à cette question, depuis les bases de l’imposition jusqu’aux stratégies d’optimisation fiscale.

Quels sont les types de revenus imposable en SCPI ?

Les SCPI génèrent deux types de revenus pour leurs associés :

  • les revenus fonciers, issus de la location des biens immobiliers.
  • Les plus-values immobilières, réalisées lors de la cession de parts ou de propriétés.

Chacun de ces revenus suit un régime fiscal particulier, influençant directement la stratégie d’investissement et la gestion fiscale des investisseurs.

Les revenus fonciers :

Les revenus fonciers sont issus des loyers perçus par la SCPI grâce à la location de ses biens immobiliers. Pour les investisseurs, ces revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Il existe deux régimes fiscaux possibles pour la déclaration de ces revenus :

Le régime micro-foncier :

Il s’applique directement si les revenus fonciers annuels n’excèdent pas le seuil fixé par l’administration fiscale (plus de 15.000€). Le revenu imposable est déterminé en soustrayant un abattement de 30% du montant total de ces revenus. Ce montant se déclare en ligne BE sur le formulaire d’impôt N°2042.

Un détenteur de parts dans une SCPI peut opter pour le régime du micro-foncier, à condition de :

  • un bien immobilier générant des revenus locatifs via une location non meublée.
  •  L’ensemble des revenus fonciers bruts incluant les revenus provenant des SCPI et des biens immobiliers détenus directement. En effet elle ne doit pas dépasser les 15 000 € au cours de l’année fiscale.
  • Les parts de SCPI et les biens immobiliers en possession directe ne doivent pas être associés à un régime fiscal particulièrement favorable. Par exemple : Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, ainsi que les statuts LMP, LMNP ou Censi Bouvard.

SCPI fiscalité

Le régime réel :

Ce régime est obligatoire si les revenus dépassent le seuil du micro-foncier ou peut être choisi par l’investisseur. Il permet de déduire de ses revenus fonciers les charges réelles supportées au cours de l’année (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.). Le résultat net foncier global est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Si le résultat net foncier est négatif, il est déductible du revenu global selon les modalités suivantes :

  • La partie du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global jusqu’à 10 700 euros,
  • La partie du déficit non imputable du revenu global ( les intérêts d’emprunts et la partie excédant 10 700 euros). Ces éléments du déficit sont reportables sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Les plus-values immobilières

Les plus-values immobilières correspondent à la différence positive entre le prix de cession des parts de la SCPI et leur prix d’achat.

Ce type de revenu est également imposable et suit son propre régime fiscal, distinct de celui des revenus fonciers :

L’imposition sur les plus-values :

La fiscalité des plus-values sur les SCPI s’aligne sur celle des biens immobiliers possédés en direct. Chaque associé réalise une plus-value imposée à 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2%.

Dès la sixième année de détention des parts, un abattement fiscal permet de diminuer la base imposable.

Pour l’imposition sur la plus-value à 19%, la base sera de :

  • – 6% par an, de la 6ème année à la 21ème année,
  • – 4% la 22ème année
  • La plus-value n’est plus imposable au-delà de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux de 17,2%, la base sera de :

  • – 65% par an de la 6ème année à la 21ème année,
  • – 1,6% la 22ème année,
  • – 9% par an de la 23ème année à la 30ème année
  • Au-delà de 30 ans, la plus-value n’est plus imposable aux prélèvements sociaux.

Les avantages fiscaux des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent divers avantages fiscaux qui peuvent nettement améliorer l’attractivité de cet investissement. Ces avantages dépendent du type de SCPI, de la situation fiscale de l’investisseur, et des dispositifs fiscaux en vigueur.

Réduction d’impôt via les SCPI de défiscalisation

Pour optimiser votre fiscalité, vous pouvez investir dans des SCPI fiscales. Elles opèrent exactement comme les autres SCPI, mais sont également éligibles aux dispositifs de défiscalisation.

  • La SCPI Pinel : La société de gestion investit dans des biens résidentiels éligibles au dispositif Pinel. Les avantages fiscaux dépendent de la durée de détention des parts.

Tableau des avantages fiscaux  SCPI selon la durée de détention des parts

  • La SCPI Malraux : Cette société investit dans l’immobilier résidentiel historique à rénover. La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 30 % du montant des travaux, selon la localisation des immeubles résidentiels.
  • Les SCPI de Normandie : Les sociétés de gestion investissent dans des biens immobiliers résidentiels situés au cœur des villes. Elles s’engagent à dépenser 25 % du prix du bien pour des travaux de rénovation. En termes de réduction fiscale, les avantages sont les mêmes que pour les SCPI Pinel.
  • Les SCPI de déficit foncier : Ces sociétés investissent également dans des immeubles à rénover. Cependant, le principe est légèrement différent. Ici, il est possible de déduire le coût des travaux des revenus fonciers jusqu’à une limite de 10 700 € par an.

Exemple de calcul d’avantage fiscale

Une société de gestion met en vente 25 000 parts de SCPI Malraux à capital fixe. Elle s’engage à investir uniquement dans des immeubles situés dans des des zones protégées pour profiter de l’avantage fiscal maximal de 30%.

Un investisseur achète quatre parts pour un total de 10.000 euros (2.500 euros chacune). La société promet un avantage fiscal de 17%. Cela signifie que l’investisseur devrait bénéficier d’une réduction d’impôt de 1.700 euros. Pour atteindre ce montant, la quote-part des travaux devrait s’élever à 5.661 euros (1.700 euros étant 30% de 5.661 euros).

En supposant que toutes les 25.000 parts soient souscrites, le total des investissements serait de 62,5 millions d’euros. Ainsi, le total des réductions d’impôt serait de 10,625 millions d’euros (17% de 62,5 millions d’euros). Pour atteindre ce montant, la société de gestion devrait investir environ 35,381 millions d’euros. Cet investissement serait consacré aux travaux de restauration au cours de la durée de vie de la SCPI.

Nos conseils pour gérer efficacement la fiscalité de vos SCPI

La gestion de la fiscalité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peut sembler être un défi en raison de sa complexité apparente. Cependant, avec une stratégie bien définie et mise en place avec soin, il est tout à fait possible d’optimiser son investissement . En outre, une telle stratégie peut également aider à réduire considérablement son imposition. Afin de vous aider à naviguer dans ce processus, voici quelques conseils clés qui pourraient s’avérer utiles :

Investir dans des SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont conçues spécifiquement pour offrir des avantages fiscaux aux investisseurs.

En investissant dans ce type de SCPI, vous pouvez généralement bénéficier d’une réduction d’impôt associée à l’investissement dans l’immobilier neuf ou rénové. Il existe différentes catégories de SCPI fiscales, comme les SCPI Pinel, Malraux ou Déficit Foncier.

Chaque catégorie propose des avantages fiscaux spécifiques. Il est donc crucial de choisir celle qui convient le mieux à votre situation.

Diversifier avec des SCPI pan-européennes

Les SCPI pan-européennes investissent en immobilier à travers toute l’Europe. Ces SCPI offrent une diversification à la fois géographique et sectorielle, permettant une répartition des risques et une fiscalité avantageuse.


En effet, les règles fiscales du pays concerné soumettent les revenus locatifs générés à l’étranger. Ces règles peuvent être moins rigoureuses que celles appliquées en France.

Opter pour des SCPI en nue-propriété

L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété offre une fiscalité allégée. Pendant la période de démembrement, l’investisseur ne se soumet pas à l’impôt sur les revenus fonciers ni aux prélèvements sociaux.

De plus, l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) exclut la valeur de la nue-propriété.

À la fin de la période de démembrement, l’investisseur obtient la pleine propriété des parts et peut ainsi recevoir les revenus locatifs.

Acheter des SCPI à crédit

L’achat de parts de SCPI à crédit peut aussi aider à réduire la fiscalité. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi l’assiette imposable. De plus, en choisissant un crédit in fine, l’investisseur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt. Ce système maximise la déduction fiscale.

Utiliser le déficit foncier

Si vous détenez des parts de SCPI qui génèrent des déficits fonciers (SCPI Déficit Foncier), vous pouvez les utiliser à votre avantage. Ces déficits peuvent servir à réduire votre impôt sur le revenu.

Il y a diverses possibilités pour alléger la fiscalité de vos SCPI. Cela dépendra à la fois du choix de la SCPI dans laquelle vous investissez et des modes d’acquisition des parts.

Les principales différences avec l’immobilier fractionné

L‘immobilier fractionné, qui propose une alternative intéressante aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). En effet, c’est une option qui gagne en popularité de nos jours.

Les caractéristiques fiscales de l’immobilier fractionné sont spécifiques et peuvent différer pour chaque type d’investisseur.

Ceci le rend attrayant pour une variété d’individus avec différents objectifs d’investissement et situations fiscales.

C’est une opportunité pour ceux qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles. De plus, cela permet de profiter des avantages de l’investissement immobilier sans les complications de la gestion directe de propriétés.

Fiscalité pour les investisseurs particuliers

L’immobilier fractionné est une approche innovante qui permet aux particuliers d’investir dans des fractions d’immeubles. Cette méthode offre une alternative à l’obligation d’acheter un bien immobilier en entier.

Les revenus générés par l’immobilier fractionné sont soumis au régime des revenus mobiliers. Cela signifie qu’ils sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU), qui est un taux d’imposition global de 30%.

Le PFU est composé de deux prélèvements :

  • 12,8% d’impôt sur le revenu
  • 17,2% de prélèvements sociaux

C’est une option particulièrement intéressante pour ceux qui cherchent à maximiser leurs rendements et à minimiser leur charge fiscale.


Fiscalité pour les investisseurs personnes morales en immobilier fractionné

La fiscalité applicable aux investisseurs personnes morales en immobilier fractionné est différente de celle des investisseurs particuliers.

Les revenus générés par l’immobilier fractionné sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Le taux d’IS est actuellement de 25%.

Les abattements applicables aux revenus de l’immobilier fractionné

Les revenus de l’immobilier fractionné peuvent bénéficier de certains abattements, notamment :

  • L’amortissement du bien immobilier
  • Les frais professionnels

Les obligations déclaratives

Les investisseurs personnes morales en immobilier fractionné doivent déclarer leurs revenus sur leur déclaration de revenus annuelle. Ils doivent également joindre à leur déclaration une annexe spécifique, l’annexe 2042 C.

Les risques fiscaux

L’immobilier fractionné est un nouveau type d’investissement et la fiscalité applicable à ce type d’investissement est encore en cours d’évolution. Il est donc important de se renseigner auprès d’un conseiller fiscal avant de se lancer.

L’immobilier fractionné, une révolution dans l’investissement immobilier

Diviz.immo révolutionne l’accès à l’investissement immobilier grâce à l’immobilier fractionné, une méthode qui apporte une flexibilité et une accessibilité. SCPI ou immobilier fractionné, la clé de la réussite réside dans la maîtrise de la fiscalité liée à ces investissements.

Cela consiste de prendre le temps de se familiariser avec les implications fiscales et de se renseigner.

En outre, il est important de comprendre comment elles peuvent affecter le rendement global de votre investissement.

Avec Diviz.immo, profitez des conseils sur mesure pour aligner votre stratégie d’investissement avec les spécificités de l’immobilier fractionné et des SCPI. En optimisant ainsi vos placements, vous minimisez votre imposition tout en augmentant vos retours.

En fin de compte, l’immobilier fractionné et les SCPI offrent des opportunités d’investissement uniques. Elles peuvent s’avérer très rentables si elles sont correctement gérées. Faire un choix éclairé et élaborer une stratégie d’investissement rigoureuse sont essentiels pour exploiter au mieux vos placements.

Avec Diviz.immo, lancez-vous dans l’immobilier fractionné en toute confiance, en visant l’excellence financière.

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