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Le rendement locatif immobilier

Le rendement immobilier : au centre de toutes les discussions lorsque l’on investit dans l’immobilier, est un indicateur central. Un indicateur qui pose régulièrement une question : qu’est-ce qu’un bon taux de rendement en investissement locatif ?

La rentabilité d’un investissement immobilier est une notion essentielle pour quiconque désire constituer un patrimoine durable et le faire fructifier. Il n’y a pas de bon rendement, cela dépend de vos objectifs. Estimer correctement ses rendements permet d’y arriver.

Néanmoins, il ne faut pas être obsédé par ce chiffre au détriment de la qualité d’un investissement. Le bon rendement est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs d’investisseurs en maîtrisant votre risque et le recours à l’épargne.

Pour vous orienter vers une compréhension complète de cet élément clé, nous allons vous guiderons vers ce une connaissance approfondie des rendements locatifs.

Comment calculer sa rentabilité ? Existe-t-il un taux de rendement optimal ? Quels sont les éléments pouvant impacter votre objectif ?

Qu’est-ce que le rendement immobilier ?

Le rendement locatif est l’un des indicateurs qui permettent d’analyser la pertinence d’un investissement immobilier. Il représente l’un des principaux indicateurs de la performance d’un investissement dans l’immobilier. Exprimé en pourcentage, il correspond au ratio entre les revenus annuels générés par la mise en location d’un bien et son prix d’achat. Il est donc essentiel de connaître ce chiffre avant de réaliser un investissement immobilier.

En calculant le rendement locatif, l’investisseur peut déterminer si l’opération est financièrement intéressante avant même de s’engager. S’il juge le rendement locatif insuffisant, il peut négocier à la baisse le prix de vente pour l’améliorer ou étudier la possibilité d’augmenter le loyer.

Il ne faut pas confondre le rendement locatif avec la rentabilité locative. Bien que souvent confondus, ces deux termes couvrent des réalités distinctes. La rentabilité est plus précise que le rendement annuel. Elle inclut la rentabilité globale d’une opération immobilière, de l’achat à la vente du logement. La rentabilité est généralement évaluer via le Taux de Rendement Interne

Comment calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier ?

Il existe trois catégories de rendements locatifs :

  1. Le rendement brut: Il ne prend pas en compte les frais à la charge de l’investisseur. c’est le calcule moins précis. Cependant, il permet au porteur de projet d’avoir une première idée du rendement de son investissement.
  2. Le rendement net : il faut prendre en compte les charges liées à la location de son bien immobilier (taxe foncière, charges non récupérables, dépenses de travaux de rénovation et d’entretien, frais de gestion locative, frais de garantie des loyers impayés (GLI), intérêts d’emprunt, etc. ). Il suffit d’additionner le montant annuel des différentes charges, de soustraire ce résultat du montant annuel des loyers perçus, puis de multiplier le résultat par 100.
  3. Le rendement « net-net »: Le rendement net d’impôts ou net-net, permet d’affiner le taux de rendement de votre investissement en y intégrant l’effet de votre fiscalité locative. Le calcul de rentabilité locative dépend de votre situation fiscale et des choix juridique que vous aurez réalisé. Par exemple, le choix du régime fiscal peut avoir un impact si celui-ci vous donne droit à des avantages fiscaux comme une réduction d’impôt sur le revenu..

Qu’est ce qu’un taux de rendement immobilier ?

Le taux de rendement immobilier est aussi connu sous le nom de rendement locatif ou taux de rentabilité locatif. Est une mesure financière utilisée pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Il indique le pourcentage de revenus générés par un bien immobilier par rapport à son prix d achat ou d’investissement. Voici comment le calculer de manière simple.

Calcul de la rentabilité de l'investissement locatif
Calcul de la rentabilité de l’investissement locatif

Comment calculer le taux de rendement locatif?

Pour calculer le taux de rendement locatif, vous pouvez utiliser la formule suivante :

  • Taux de rendement locatif = (Revenu locatif annuel – Dépenses annuelles) / Coût d’acquisition ou d’investissement initial

Les éléments clés dans cette formule sont les suivants :

  • Le revenu locatif annuel, y compris les périodes de vacance locative, représente ce que vous recevez louant votre propriété. Cela englobe l’intégralité des sommes perçues au titre des loyers pendant une année.
  • Les dépenses : comme par exemple, l’électricité, l’eau, l’abonnement internet, l’entretien de la cheminée…

Il est important de noter que ce taux détermine essentiellement le rendement de votre investissement. Il vous permettra d’estimer précisément le budget nécessaire pour votre projet de location de maison de vacances. En prenant en considération les revenus locatifs potentiels.

Quels objectifs pour quel rendement?

L’autofinancement avec un rendement brut de 8 % implique un investissement immobilier de 25 ans sans apport initial. En assurant une gestion efficace de l’occupation, des coûts associés, et en minimisant les périodes de non-location. Cela peut inclure la gestion locative directe, ou prendre en charge soi-même les travaux d’entretien et de rénovation.

Il est à noter que tous les investisseurs ne visent pas nécessairement l’autofinancement:

  • soit parce que leur profil d’emprunteur ne le permet pas
  • soit parce qu’ils envisagent leur investissement patrimonial.

Ainsi un effort d’épargne mensuel est compensé par une plus-value potentiel à la revente.

La stratégie de financement, le montant de l’apport personnel et la durée de l’emprunt sont des facteurs clés qui déterminent le rendement net de l’investissement immobilier. Par ailleurs, la situation personnelle de l’investisseur joue également un rôle important, indépendamment du rendement brut promis par le bien.

De même, la localisation de l’investissement joue un rôle crucial dans sa réussite et sa rentabilité. Par exemple, un bien dans un petit village peut sembler rentable, mais la difficulté à trouver des locataires peut réduire sa rentabilité à cause de la vacance locative.

Les rendements élevés se situent fréquemment dans des zones moins attractives, où le risque locatif et une demande faible peuvent décourager l’investissement. Cependant, un bien immobilier dans un secteur convoité, tel que le centre de Lyon, exige un engagement financier mensuel conséquent, mais l’aisance à louer et le potentiel de plus-value à la revente justifient cet investissement.

Bien que les rendements bruts élevés tendent à se situer dans des zones moins attractives, il est possible de réaliser des investissements rentables dans des villes de taille moyenne offrant un bon équilibre entre risque et rendement. C’est dans ce contexte que votre rôle d’investisseur prend tout son sens.

Quel est le niveau de rentabilité à attendre?

Le niveau de rentabilité d’un investissement varie en fonction de différents facteurs (Type de bien, approche projet, localisation, etc.). La rentabilité locative des petites surfaces dans les 10 plus grandes métropoles Françaises, montre l’importance de l’emplacement de votre investissement.

La rentabilité locative des petites surfaces dans les 10 plus grandes métropoles selon Capital
La rentabilité locative des petites surfaces dans les 10 plus grandes métropoles selon Capital

Quel investissement locatif offre la meilleure rentabilité ?

Chaque bien possède des caractéristiques différentes qui influent sur sa rentabilité :

Il est important de prendre en considération que l’acquisition d’un bien neuf peut engendrer des coûts d’achat plus élevés. Toutefois, cela se traduit par une réduction des travaux nécessaires à l’entrée ainsi qu’au fil des années. Cette méthode permet d’économiser à long terme et assure un confort de vie dès le début de la location.

La surface du logement joue également un rôle crucial dans cette équation. Une grande surface attire moins souvent de nouveaux locataires et se loue moins cher au mètre carré qu’une petite surface. Les investisseurs peuvent considérer cela pour maximiser la rentabilité de l’investissement immobilier.

Les Dispositifs de défiscalisation immobilière

Investir dans l’immobilier pour défiscaliser est une stratégie durable pour bâtir votre capital. En bénéficiant ainsi des réductions d’impôts grâce à des dispositifs fiscaux favorables.

Cette approche est valable tant pour l’immobilier neuf, à travers la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, le statut LMNP ou LMP, que pour l’immobilier ancien, via la loi Denormandie, la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques.

Loi Denormandie

Le dispositif Denormandie, une opportunité d’investissement locatif avec avantage fiscal

Le dispositif Denormandie est mesure incitative majeure pour les investisseurs. Elle offre une réduction de l’impôt sur le revenu. Pour cela, l’acquisition d’un bien immobilier ancien doit se faire dans des zones géographiques déterminées. L’investisseur doit procéder à des travaux de rénovation durant la période du 28 mars 2019 au 31 décembre 2026. Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21% du coût total de l’investissement, dans la limite d’un plafond de 300 000 €. Il est important de noter que cette réduction fiscale s’inscrit dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux à 10 000 € par an.

Vous devez mettre le bien en location pour une durée de six à douze ans pour être éligible. Il y a une application de plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, alignés sur les critères de la loi Pinel. Ces conditions visent à rendre le logement accessible aux ménages moins aisés tout en offrant une opportunité attractive aux investisseurs.

Ce dispositif concerne les particuliers effectuant eux-mêmes des travaux de rénovation, qui doivent constituer au moins 25% de la valeur d’achat du bien. Il s’applique également aux entreprises spécialisées et aux propriétés intégrées dans un programme de rénovation ou de transformation d’immeuble mené par un promoteur.

Le Denormandie, en harmonie avec les plafonds de loyers et de ressources de la loi Pinel, se positionne comme une extension stratégique de l’incitation fiscale à l’investissement locatif. Ce dispositif vise particulièrement le marché de l’immobilier ancien nécessitant des rénovations. Il incarne un investissement locatif à vocation socialement responsable. Son objectif est de stimuler la rénovation de biens anciens tout en améliorant l’accès au logement pour les ménages aux revenus modérés.

Loi Malraux

Initié en 1962, le dispositif Malraux vise à rénover des propriétés anciennes de valeur historique, différent de la loi sur les Monuments Historiques. Il offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % des dépenses de restauration pour les projets lancés après 2011. L’incitation fiscale est ajustée en fonction des coûts de rénovation de la propriété, avec un plafond fixé à 400 000 € sur quatre années consécutives. Depuis 2017, une flexibilité supplémentaire permet aux investisseurs de reporter ce plafond à l’année suivante si nécessaire.

La réduction fiscale varie en fonction de l’emplacement du bien. Depuis 2016, une réduction de 22 % s’applique aux biens situés dans un Site patrimonial remarquable (SPR). Cela s’applique également pour les anciennes ZPPAUP et AVAP.

Cette réduction atteint 30 % pour les immeubles situés dans un SPR avec un Plan de sauvegarde et de mise en valeur. Une zone sauvegardée ou des zones spécifiquement sont désignées pour la concentration d’habitats anciens nécessitant une réhabilitation.

Bien que l’avantage fiscal soit significatif, les conditions pour en bénéficier sont strictes. Cela implique l’accompagnement par un expert en gestion de patrimoine pour de tels investissements.

La loi de finances a étendu le dispositif Malraux jusqu’au 31 décembre 2024, assurant la continuité de cette opportunité d’investissement. Cela concerne les investissements visant la restauration complète d’immeubles dans des quartiers spécifiques

Loi Pinel : défiscaliser via l’immobilier neuf locatif en 2024

Le dispositif Pinel, décrit dans l’article 199 novovicies du Code général des impôts. Il a été mis en place en 2014 pour relancer la construction de logements neufs. Il succède au dispositif Duflot, qui était un ancien dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Entre 2014 et 2017, 131 000 logements ont été déclarés sous le dispositif Pinel.

La loi Pinel permet aux propriétaires de bénéficier d’un avantage fiscal, sous forme de réduction d’impôt, qui peut s’élever jusqu’à 63 000 €. Toutefois, cet avantage est conditionné par le respect de certaines règles d’éligibilité. Parmi ces conditions, l’une des plus importantes est l’obligation pour le propriétaire de s’engager à louer son logement pour une période de 6, 9, ou 12 ans.

Initialement prévu jusqu’en 2017, le dispositif a été renouvelé une première fois jusqu’en 2021. La loi de finances 2020 a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. La même loi précise que seuls les logements situés au sein de bâtiments collectifs d’habitation sont éligibles au dispositif.

La loi Censi-Bouvard :

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière, dont la loi Censi-Bouvard. En effet, la loi de finances 2019 a reporté la date limite pour bénéficier de la réduction d’impôt pour l’investissement locatif en meublé, dit Censi-Bouvard, à la fin de l’année 2022. Suite à la publication du projet de loi de finances pour 2023, la loi Censi-Bouvard s’est, en effet, définitivement arrêtée au 31/12/2022.

Il offre une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans et la récupération de la TVA lors de l’achat d’un bien meublé pour location dans une résidence de services.

Investir avec le statut LMNP (location meublée non professionnelle)

Le statut LMNP comporte plusieurs spécificités concernant le bien immobilier loué, ainsi que le bailleur.

Le loueur en location meublée non professionnelle (LMNP) bénéficie d’un statut particulier s’il remplit certaines conditions, qui peuvent évoluer en fonction de ses revenus locatifs. Afin de ne pas être considéré comme un loueur professionnel (soumis à une imposition différente et ne bénéficie pas des mêmes avantages fiscaux), le bailleur doit proposer son bien en parallèle de son activité professionnelle principale.

En matière fiscale, les revenus de la location meublée non professionnelle (LMNP) sont imposés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), pas comme revenus fonciers. Cela permet un abattement de 50% avec le régime micro-BIC, ou la prise en compte de l’amortissement du bien avec le régime réel.

Investir dans l’immobilier demande d’analyser avec attention pour repérer les meilleures affaires. En étudiant chaque bien unique et en calculant bien, vous augmenterez vos chances de faire un investissement rentable. Un bon investissement repose sur une connaissance claire de ce que vous pouvez gagner.

L’objectif de Diviz Immo est de rendre l’investissement immobilier accessible à tous types d’investisseurs. Nos projets visent une rentabilité nette de 5 à 7%, pour les investissements locatifs que pour d’autres types de projets.

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