OPCI vs SCPI : Quelle option choisir ?

L’investissement immobilier a longtemps été considéré comme un élément clé d’un portefeuille d’investissement bien diversifié.

Parmi les options disponibles pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier sans avoir à gérer des propriétés physiques:

  • Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
  • Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) se distinguent.

Investir en SCPI ou OPCI offre aux particuliers la possibilité de constituer un patrimoine immobilier diversifié. Ces deux formes d’investissement sont accessibles avec un investissement initial relativement faible, chacun avec ses propres particularités.

Alors, Quelle est la différence entre les OPCI et les SCPI? Comment un investisseur peut-il choisir entre un OPCI et une SCPI ? Quels sont les éléments clés à considérer pour aligner cet investissement avec ses objectifs financiers?

OPCI VS SCPI

Qu’est ce qu’une OPCI?

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI), similaires aux SCPI dans leur objectif d’investissement immobilier, se distinguent par une structure plus flexible.

Les OPCI, est une structure d’investissement destinée à acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié. Les particuliers et les institutions qui investit dans un OPCI, profitent de la croissance potentielle du marché immobilier géré par des professionnels.

L’OPCI se distingue par une combinaison d’actifs immobiliers (majoritaires) et financiers, lui assurant une certaine stabilité et liquidité.

Avantages des OPCI

Les avantages des OPCI résident dans leur liquidité supérieure à celle des SCPI, dû à l’obligation de rachat des parts.

De plus, ils offrent une diversification qui peut potentiellement réduire le risque global. Cependant, cette diversification peut diluer l’exposition pure à l’immobilier.

Par conséquent, les performances peuvent être plus volatiles en raison de la partie financière du portefeuille.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), est un type de placement

permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens.

Comme l’OPCI, la SCPI est appelée « pierre-papier » car les investisseurs achètent des parts de la société plutôt que des biens immobiliers physiques.

En pratique, la SCPI collecte des fonds auprès des investisseurs qui, par la suite, deviennent associés de la société. Avec ces fonds, la SCPI acquiert et gère un parc immobilier diversifié, incluant l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces…) et l’immobilier résidentiel.

La société redistribue ensuite aux associés, les revenus générés par ces biens immobiliers sous forme de dividendes, en fonction de leurs parts.

Les SCPI

Les avantages des SCPI

Les avantages des SCPI comprennent l’accès à un marché immobilier diversifié avec un capital relativement faible.

C’est une source potentielle de revenus grâce aux dividendes provenant des loyers perçus, et une gestion professionnelle du portefeuille immobilier.

Cependant, l’investissement dans une SCPI comporte également des risques, tels que la fluctuation des prix des parts et une certaine illiquidité de l’investissement. Il est donc essentiel pour les investisseurs de comprendre ces aspects avant de s’engager.

Quels sont les points communs aux SCPI et OPCI ?

Bien qu’ils présentent des caractéristiques distinctes en termes de structure et de liquidité, ils partagent plusieurs aspects qui les rendent attrayants. Voici les principaux points communs entre ces deux types d’investissement :

  • Investissement immobilier collectif : L’OPCI et la SCPI sont tous deux des organismes de placement collectif en immobilier. Les investisseurs achètent des parts dans ces structures, partageant ainsi les bénéfices et les risques de l’investissement.
  • Gestion professionnelle : Dans les deux cas, une société de gestion professionnelle prend en charge la gestion du parc immobilier. Cela libère les investisseurs de la responsabilité de gérer quotidiennement les biens, y compris la recherche de locataires, l’entretien et la gestion.
  • Revenus immobiliers : Les OPCI et les SCPI génèrent des revenus principalement par le biais de loyers. Les détenteurs de parts reçoivent ensuite ces revenus proportionnelle au nombre de parts qu’ils détiennent.
  • Accessibilité : Ces deux structures permettent d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée généralement plus abordable que l’achat direct.
  • Diversification : Enfin, l’OPCI ou la SCPI permettent une diversification du patrimoine. En effet, ils investissent dans plusieurs types de biens immobiliers et souvent, dans différentes zones géographiques.

Ainsi, ils présentent des similitudes. Ils fournissent un moyen simplifié d’investir dans l’immobilier, avec la possibilité de mutualiser les risques et de bénéficier d’une gestion professionnelle.

Quelles sont les différences entre SCPI et OPCI ?

Les OPCI et les SCPI ont chacun leurs propres avantages et inconvénients. La principale différence entre les deux réside dans la composition de leurs actifs.

Alors que les SCPI sont investies dans l’immobilier dans le but de le louer et générer un revenu locatif. Les OPCI élargissent leur allocation à des actifs financiers, en plus de leur investissement en immobilier en direct.

Composition de l’actif

Les SCPI sont investies jusqu’à 100% en actifs immobiliers, tandis que les OPCI sont généralement entre 51 et 65%. Le reste est constitué de liquidités (au moins 5%) et de valeurs mobilières, sous forme d’actions, d’obligations ou de fonds de type OPCVM.

Cette allocation permet à l’OPCI grand public d’offrir aux investisseurs plus de liquidité que la SCPI.

La fiscalité

Les revenus d’une SCPI sont imposés en tant que revenus fonciers. Tandis que les plus-values de cessions de parts sont soumises au régime des plus-values immobilières. Ainsi, pour un particulier, ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

L’OPCI est soumis au régime fiscal des capitaux mobiliers lorsqu’il s’agit d’une SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable). Les SPPICAV sont la forme juridique la plus courante parmi les OPCI Grand Public. Depuis 2018, les revenus de l’OPCI (dividendes ou plus-values de cessions) sont soumis au prélèvement forfaitaire de 30% incluant les prélèvements sociaux.

Il existe quelques OPCI de type FPI (Fonds de Placement Immobilier) qui suivent la même fiscalité que les SCPI. ils sont imposés en tant que revenus fonciers et soumis au régime des plus-values immobilières.

La volatilité

Les OPCI, principalement investis dans des supports financiers, souffrent de la forte volatilité des marchés actions. Contrairement aux SCPI qui sont investies à 100% sur de l’immobilier direct.

En 2023, les OPCI grand public affichent une performance globale (rendement courant et revalorisation) de -7,6%. Par contre, les SCPI affichent un TD de 4,52% pour 2023.

Liquidité

Les parts de SCPI sont généralement moins liquides. La revente des parts peut être longue et parfois suspendue par la société de gestion pour préserver les intérêts des investisseurs.

Les OPCI Grâce à leur composante financière et à une réglementation permettant le rachat des parts à l’investisseur, ils offrent une liquidité supérieure. Cela permet aux investisseurs de vendre leurs parts plus facilement et plus rapidement.

Accessibilité

L’accès aux SCPI peut être possible avec un montant relativement modeste, bien que certaines SCPI puissent exiger des montants minimums plus élevés.

Les OPCI sont accessibles à un large éventail d’investisseurs, y compris ceux qui disposent des capitaux limités. Ils offrent des conditions d’entrée plus flexibles par rapport aux SCPI.

Stratégie d’investissement et risques

En se concentrant sur l’immobilier, les SCPI peuvent offrir des rendements stables provenant des loyers. Cependant, elles exposent les investisseurs aux fluctuations du marché immobilier et à des risques spécifiques tels que la vacance locative.

La stratégie mixte des OPCI peut offrir un équilibre entre stabilité (via l’immobilier) et croissance potentielle (via les placements financiers). Cependant, elle introduit également une volatilité plus élevée et une exposition aux risques du marché financier.

Nos conseils pour investir dans Les SCPI et OPCI

Investir dans les OPCI ou les SCPI peut être une excellente manière de diversifier votre portefeuille d’investissement. Toutefois, pour naviguer efficacement dans ces marchés et optimiser votre investissement, il est essentiel de suivre quelques conseils stratégiques :

Les OPCI

Déterminez vos objectifs d’investissement :

Êtes-vous à la recherche d’un revenu régulier comme celui généralement offert par les SCPI. Ou d’une potentielle plus-value à la revente à laquelle les OPCI pourraient davantage contribuer grâce à leur diversification ?

Les SCPI conviennent à un investissement à long terme en raison de leur liquidité plus faible. Tandis que les OPCI peuvent être plus appropriés pour les investisseurs cherchant des options plus flexibles.

Évaluez votre tolérance au risque

Les SCPI, en investissant directement dans l’immobilier, peuvent être moins volatiles que les OPCI qui, eux, investissent également dans des actifs financiers. Cependant, le marché immobilier peut également connaître des périodes de correction.

Renseignez vous sur les frais

Les deux types de placements comportent des frais de gestion, et potentiellement des frais d’entrée.

Il est essentiel de comprendre et de comparer ces frais. Ces coûts, bien que souvent négligés lors de l’évaluation des options d’investissement, peuvent avoir un impact significatif sur votre rendement global.

En effet, même de petits pourcentages de frais peuvent s’accumuler avec le temps et réduire considérablement la valeur de votre investissement. Par conséquent, comprendre ces frais et les comparer entre différents placements peut vous aider à maximiser vos rendements à long terme.

Diversifiez votre portefeuille

Pour optimiser votre portefeuille d’investissements, il est recommandé de mettre en place une stratégie de diversification.

Cette diversification peut se faire de plusieurs façons. Par exemple: vous pourriez envisager d’investir dans plusieurs SCPI ou OPCI. Cela permet de répartir le risque et d’augmenter les chances de rendement.

En combinant ces deux types d’investissement, vous pouvez créer un portefeuille d’investissement équilibré pour maximiser les rendements tout en minimisant les risques.

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